文|吃肉股票 杠杆原理

编辑|t

引言

如果有人说可以白送你一套房子，你相信吗？

这种“天降好事”发生在日本。

根据日本总务省公布的数据，到2023年10月，日本空屋数量突破900万套。

日本政府为解决日益严峻的“空屋”问题，专门成立“空屋银行”，以极低的价格甚至免费为民众提供房屋，只要满足条件，不管是日本人还是外国人都可以申请。

空屋为何让日本政府如此头疼？日本民众为何对这些便宜甚至白送房子缺少兴趣？未来日本千万套空屋，该由谁来接手呢？

（日本郊区房屋）

一、空屋泛滥，经济腾飞时期的遗迹

当年房地产市场在日本有多火热，如今的空屋问题就让日本政府有多头疼。

二战结束后，日本的年轻一代拼命工作，用青春换来日本经济的迅猛发展，当时不少人怀着对日本经济的坚定信心，把房产当作稳健投资，除了自己家的刚需住房外，还趁郊区地价便宜之时，到郊区另外购买房产预备留给孩子。

1973年时，在日本人疯狂的“买买买”下，日本所有县的房屋总数很快超过了日本家庭总数，空屋率达到5.5%。

（上世纪70年代日本街头繁荣景象）

然而到了90年代，随着亚洲金融危机爆发，房地产市场迅速冷却，郊区房没能等来大开发的时代，却遭到了年轻人的抛弃。

随着上一代人老去、搬离，他们的儿女继承了这些持续贬值的偏远房产，但并没有住进去的打算。年轻人潮水般涌向东京、大阪这些大城市，郊区的老房子们无人照看，年久失修，随着日本经济的黄金时代一同破败下去，成为日本经济辉煌时期留下来的历史遗迹。

（日本空屋率连年上升）

到2018年，日本空屋数量达到846万，空屋率达到13.6%，意味着每100座房屋里就有将近14座空屋，远高于同时期韩国的6.7%、英国的2.5%。

比之人口向大城市流动而造成空屋数量增加，人口减少造成的空屋问题更让日本政府头疼。

日本人不婚、晚婚风气盛行，随之带来的少子化趋势已经成为困扰日本社会的最大议题之一。2009年开始，日本人口以每年20万的速度减少，2023年，日本新生儿数量创下有记录以来最低水平，这意味着会有越来越多的房子会随着人口减少成为无主空房。

（日本空屋）

科幻产业发展源于科技进步。人工智能、大数据、区块链等新兴科技，成为科幻创作者驰骋想象力的源泉，为科幻产业的崛起提供了源源不断的技术支撑。在备受观众喜爱的科幻影视作品中，所有天马行空的想象，都要靠技术效果来实现，这些效果依赖影视工业相关企业的技术突破。

照这种趋势发展下去，到2038年，预计日本被遗弃的房子数量将达到2200万套，占到日本所有住房的30%。

二、要不起的资产，甩不掉的包袱

房产再怎么说也是一笔资产，日本人为何对空房漠然置之？

因为这些房子对日本人来说，已经成了一种“负担”。随着屋龄增长，房子一直在持续贬值，而维护费用却在每年增加，经年累月，继承了房产的年轻人不愿意花一大笔钱去维护一个自己根本不会住的房子，于是就放任不管。

（日本空屋）

这些房子年久失修，杂草丛生，已经成了蛇虫鼠蚁的安乐窝，给虫害治理造成困难。路上时有枯枝落叶堆积在道路上阻碍通行不说，还更容易诱发火灾。因为房屋内没有人，空房更是成为一些犯罪行为的掩蔽所。

那么问题又来了，既然没有人住，干脆夷为平地好啦？

然而日本现行的《不动产登记法》不允许。

日本这些空屋的土地登记的所有人很多都已经去世，如果政府想要拆除这些私人住宅，就必须得先联系上这些房屋的继承者。

（日本空屋）

继承人很可能已经不在本地生活，甚至已经移居国外，加上日本办理继承登记的手续牵涉材料和人员众多，继承者还要额外缴纳一笔土地税费，要顺利办理手续也是极其困难的。

就算联系上继承人顺利办完继承，日本的税收制度，也是政府处置空屋的绊脚石。

在日本，有建筑物的“住宅用地”享有税务减免政策，其税金是空地税金的六分之一，拆掉房子，继承人就要承担原本地税6倍的税金，谁会愿意多掏这笔钱呢？

（日本空屋）

后来，日本也曾出台过一系列强制措施规范继承权登记，也取消了对这些空房的税金减免政策，但效果不大，空房问题并没有得到有效解决。

三、空屋吸引外国人，是投资还是接盘？

面对迟迟没有进展的空屋问题，日本政府改换思路，将主意打到外国人身上。

日本成立“空屋银行”，为民众提供低价、甚至免费的闲置住房，以吸引民众购买、使用空屋，而且不限国籍，外国人也可以申请。

（日本空屋）

面对便宜甚至白给的房子，日本人依旧兴致缺缺，倒是吸引了不少外国人。

在本国买不起房子的外国人，在日本找到了归宿，来自英国、法国、美国、加拿大等国的买家不远万里前往日本购置房产。

在法国，买一个车库可能都需要10万美元，而在日本，只需要3.3万美元就可以买下一整套房子。

售价虽然便宜，但购房者还面临着数倍于房价的房屋改造和修缮费用，这才是购房者买房入住这一套流程的大头支出。

（日本乡村）

有买房者算过一笔账，在日本买房的购房款和房屋后续的改造费用加起来，也比在自己国家买一套新房费用划算，加上日元在不断贬值，买房成本就更低了，于是毫不犹豫出手定下日本空屋用于自住。

（日本空屋）

还有不少外国购房者买房并非出于自住的需求，而是购房后将空屋改造成民宿，投放到爱彼迎等平台作为短租房源，一来满足房主自身到日本度假时的住宿需求，二来还可以出租给其他游客赚取额外收入。

为此，还催生出介绍空屋的英语网站，和一批专门给外国游客对接空屋买卖的中介。

不过，相对于外国人对空屋火热的投资热情，日本人对空屋依然持冷淡态度。

因为这些空屋大多地处偏远，人烟稀少，生活不便，买后租不出去、房屋管理维修难题，这些问题是客观存在的，空房的投资价值远远没有外国投资者估计的那样乐观。

（日本空屋）

日本当然也有嗅觉灵敏的炒房党，但是日本的炒房党都扎堆在大城市，丝毫没有把炒房目光投向空屋的迹象。想想也是，如果空屋真的是好东西，日本人为什么不争着抢着自己消化，反而要便宜外国人呢？

房产投资需谨慎，切不可见便宜就捡，一旦买票上了船才发现这是艘破船，再想上岸可就难了。

参考资料：

[1]日本住房空置率新高，日本每7套房就有1套空着.新浪财经.2024-05-08

[2]日本人的900万套空屋，指望靠外国人接盘？.时代周报.2024-06-07

[3]日本超千万“弃房”，能投资吗？.国际金融报.2023-05-09

[4]人口减少年轻人移居城市 日本空置屋明年会多达1000万套.联合早报.2022-09-05

[5]日本少子化、老龄化压力持续增加.光明网.2024-03-13

[6]年轻人“逃离”后股票 杠杆原理，上百万“鬼屋”遗落日本乡村.澎湃新闻.2021-09-19