从今年6月起，关于房地产的政策不断推出，包括一些激励性措施。

事实上，我之前也提过，不管房地产市场是繁荣还是低迷，相关政策总会跟进。

这是因为市场需要保持相对的稳定，无监管的房地产市场极易走向极端。例如2020年之前的房价飙升，或者最近两三年的持续小幅下跌。

对于我们普通人来说，想要预判房价的未来走向，关键是要持续关注政府的政策动态。今天，我将分析三个重要政策。

不夸张地说，从这些政策中我们可以看出，住建部仍然在支持房地产市场：如果这些政策得到有效实施，那么从8月开始，房价可能会有较大的调整。

认房不再认贷

说到买房，最关键的就是房子本身和贷款两个方面。

首先，房子的重要性自不必说，但为什么贷款这么关键呢？根据之前的统计，超过90%的购房者选择贷款购房。

更重要的是，贷款记录是全国性的。例如，你在四川贷款购过房，虽然已经还清，但记录仍在。

如果你想再次购房，这将被视为购买第二套房，无论是首付比例还是贷款利率都会增高，影响极大。

我个人认为，很多人将“认房不认贷”视为对投资客的利好，这种看法我并不同意。

实际上，最受益的是刚需和改善需求的购房者。

主要原因有两个：第一，投资客的买房策略是快速买卖，即他们一旦卖出房子，贷款记录就已经清零，所以对他们影响不大。

第二，对于刚需和改善需求的购房者来说，情况则大不相同。随着工作或生活环境的变动，他们可能需要重新购房。

认房通常是按城市来计算，影响不大，但如果认贷，就会大大增加他们的购房难度，甚至可能阻止他们购房。

下调首套房的首付比例和贷款利率

这一政策的重点在于“首套房”，这明显是针对刚需族的。

虽然我国的购房人群结构和供需关系已有很大变化，改善需求的比例逐渐增加，但刚需仍然占据重要位置。

加之，我国的城镇化进程将继续，未来将有更多的中青年和农村人口进城定居。

他们想要在城市安家，就必须购房。在这一关键时期，降低首套房的首付比例和贷款利率，目的非常明确。

为了更清楚地说明，假设贷款100万元，按照30年还清，目前首套房贷款利率约为4%，与2019年的5.88%相比，差距近2%。

换算成现金，至少可以节省40万元的利息，这无疑相当于变相降低了房价。

再加上首付比例的下调，这无疑直接刺激了刚需族的购买欲望。

改善性住房换购免税

严格来说，这不算是全新政策，因为2022年就已有城市开始实施。

简单地说，如果你已经有了一套房子，现在想换一套新的，那么在卖出旧房时就不需要缴纳税费，如个税、增值税及其附加、契税、维修基金等。

但为什么我之前没有重点提及这一政策？原因在于涉及的人群较为有限。

首先，这主要涉及到那些想要置换房屋的改善族；其次，涉及的金额相对较小。

而且，在当前大多数城市，换购的税费通常由买方支付，所以这对置换人群并没有实质性的好处。

综合以上三点，我们可以基本得出一个结论：尽管大规模的房价暴跌可能性几乎为零，但小幅度的持续下降是有可能的。

很多人认为只要房价大幅下降，他们就会立即购房，但现实并非如此。

实际上，一旦房价大跌，大多数人不仅不会购房，反而会继续观望，直到房价降到五折、三折，甚至一折。

到那时，许多人的财富将大打折扣，甚至可能触发金融危机。

之前有个“456定律”，其中的“6”意味着居民60%的财富集中在房产上。因此，房价可能会缓慢下跌，例如年均降幅约为1%。

以二线城市为例，目前的平均价格为每平方米2万元至2.5万元，这意味着每年可能会下降200至250元/平。再加上面积因素，总降幅可能在两万至三万元左右。

今天早盘，A股个股市值排行榜，按照从小往大排，一边是几乎都跌，另一边是绝大部分都在涨。从指数看，大盘股指数多数上涨，而微盘股指数开盘就直线下跌，截至发稿时下跌6.96%。

虽然这看似不多，但实际上这也符合房价过去的上涨规律。尽管当前我国城市房价居高不下，但这是经过20至25年的发展才达到的水平。

房价的下降也会是一个缓慢过程，绝不可能一蹴而就，这完全是幻想，不符合现实情况。

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